您現在的位置是:首頁 > 子房養心院 > 養老時政
險資加速布局山東 養老地產難抑擴張沖動
發布時間:2013-6-24   瀏覽次數:1443次
險資加速布局山東 養老地產難抑擴張沖動
 
2013-06-12 09:05:30經濟導報作者:牛其昌(參與討論)
 
提要:國內開發商動輒幾百甚至上千畝的拿地魄力相當驚人,在土地市場寸土寸金的背景下,開發主體似乎難掩借開發養老地產低價擴張的沖動
◆導報記者 牛其昌 濟南報道  
近日,中國太平保險集團(下稱“太平保險”)與山東省人民政府在香港簽署戰略合作協議。根據協議,太平保險將推進保險資金在山東省的運用,尋求在債權投資、股權投資、不動產投資等領域的合作創新,積極開展養老社區建設以及社會保障商業化運作等創新試點。  
值得注意的是,繼2012年與12家大型央企簽訂全面合作協議后,太平保險今年先后與廣西、成都和青島等地方政府簽署戰略合作協議。在這些戰略協議中,養老社區試點合作項目無一例外被重點提及。  
9日,山東財經大學房地產研究所所長、導報特約評論員郭松海對此表示,近年來,國家對商業地產調控舉措愈加嚴厲,隨著人口紅利逐漸向老齡市場轉移,敏銳的保險資金紛紛加碼養老地產。  
  加速布局
8日,山東省政府金融辦公室相關負責人對經濟導報記者透露,太平保險目前正與山東省有關部門和大企業聯系,積極探討以債權或股權的投資形式參與包括養老地產在內的基礎設施項目建設。但由于具體合作項目內容及政府補貼范圍涉及商業機密,雙方在項目落實前并未對外公布。  
據了解,太平保險曾于去年7月落子上海,設立太平養老產業投資公司,試水國內養老地產開發,并投資20億元在周浦建設首家高端養老社區——太平申仕國際養老社區,參與其建成后的運營管理。  
“不同于普通商業地產,由于養老地產投資大、回報周期長,一般投資者難以有雄厚的資金實力進行項目的開發運營。保險企業自身實力雄厚,資金儲備充足,同時像養老保險、醫療保險等,一般合同簽約時間較長,與養老地產開發周期長有很高的契合度。”談及養老地產為何受到險資追捧,中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示,養老地產雖然投資周期長,但長期盈利水平相對穩定,符合險資的投資避險要求。  
導報記者查閱相關資料發現,截至2012年底,包括泰康人壽、中國人壽、新華人壽在內的各保險企業在養老地產領域的投資已超500億元,保險集團已逐漸成為養老地產開發的主力軍。韓長吉坦言,保險企業介入養老地產,在為市場提供資金等資源的同時,也加劇了行業內競爭。目前養老地產逐漸形成了“央企系”、“房企系”、“保險系” 三足鼎立的格局。  
  多項扶持
隨著中國跑步進入老齡化社會,經中國社科院老年研究所測算,目前中國養老市場的商機大約為4萬億元,到2030年有望增加至13萬億元。  
國務院2011年頒布了《中國老齡事業發展“十二五”規劃》,擬探索多元化、社會化的養老投資建設和管理模式。“為響應這一政策,山東省去年底也出臺了關于加快社會養老服務體系建設的實施意見,提出加快推動養老服務由補缺型向適度普惠型轉變,養老服務機構在稅收、用地等方面可享受多項優惠政策。”郭松海表示。  
值得注意的是,該意見明確將養老服務建設項目用地納入山東省年度建設用地計劃,非營利性老年人社會福利設施將依法劃撥用地;其他養老服務建設項目用地以土地有償使用方式供地,并在地價方面給予適當優惠。工業企業因不適應城市功能定位退出的土地,在符合城市規劃的前提下,要優先用于發展養老服務業。  
在稅費方面,山東對符合條件的非營利性養老服務機構的收入,免征企業所得稅;對其自用房產、土地,免征房產稅、城鎮土地使用稅;養老院占用耕地的,免征耕地占用稅。  
隨著2009年頒布的新《保險法》明確允許保險資金在遵循安全性前提下投資不動產,加之保監會放寬并鼓勵險資投入養老產業,保險集團通過“借道”地方政府涉足養老地產已然成為一種趨勢。  
無獨有偶,急求轉型的房地產企業也嗅到了養老產業的市場潛力和政策優勢。去年投資7億元建設萊州市社會福利中心的山東中昌集團董事長周忠昌 曾表示,面臨國家當前實施的一系列嚴厲的房地產調控政策,房地產企業也意欲轉變思路謀求新的利潤增長點,在尋求多元化經營的過程中,養老地產項目的開發就是一個很好的出路。  
  銜枚疾進
然而,相比商業地產,由于開發模式和營銷方式不同,養老地產前期投入大,回報周期較長,業內公認為7-10年以上,足足是商業地產的2倍,且普遍缺乏明確的盈利模式。  
郭松海表示,養老地產針對老年群體的需 求,前期需投入大量資金用于相關配套設施建設,如醫院、無障礙設施建設等,其后的運營、管理以及服務亦十分重要。開發商普遍面臨的一個風險就是后續資金是否充足,若不是保險企業和有實力的地產企業,在沒有地方政府補貼的前提下,很難有實力參與養老地產開發。  
然而,導報記者注意到,相比國外傾向于“小而精”的社區化發展思路,國內開發商動輒幾百甚至上千畝的拿地魄力相當驚人。在當前土地市場寸土寸金的背景 下,開發主體似乎難掩借開發養老地產低價擴張的沖動。  
舉例來看,若一個養老地產項目只需100畝土地,而開發商有可能拿地超過500畝甚至上千畝,剩余土地用來做配套和住宅開發,就可通過借養老地產實現該項目的整體盈利。  
韓長吉表示,針對這一現象,從國家層面來講,一方面要加快立法,完善養老地產相關政策;另一方面,明確開發時限,通過責令企業繳納罰金或收回土 地的方式,提高企業違約成本和風險。  
山東中華家譜學學會 大自然瑜伽網 天下父母網 大方廣網 齊魯大講壇
中國文化產業網 德耀齊魯網 瑜伽村   
濟南子房洞文化旅游生態園
您是本站的第   位訪問者
日本视频高清免费观看 亚洲系列 ,中文字幕制服,男人到天堂a在线百度,偷拍拍自拍视频在线观看视频 ,